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南草津プリムタウンの開発状況と草津市新駅案廃止★JR琵琶湖線ベルト帯

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滋賀県の人口増加地域の中心は、大阪・京都の経済圏と直結する「JR琵琶湖線ベルト帯」（大津 ～ 草津・栗東・守山）の沿線になっています。

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宅地造成中の「南草津プリムタウン」と琵琶湖線をはしる電車 

 

 

南草津プリムタウン地区　整備イメージ図

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画像引用元：https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/zaisei/yosan/yosangaiyo02.files/2gaiyo3.pdf

 

 

目次 

 

 

 

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 南草津プリムタウン は滋賀県 草津市 JR南草津駅 の 南西 にあります。

  

 

 

　　　　草津

　　　くさつ　

というと、草津温泉で有名な 群馬県の草津町 のほうを思い浮かべる人も多いですが、「南草津プリムタウン」ができる 草津市は、琵琶湖のある滋賀県 にあります。東海道、中山道（なかせんどう）が合流する草津宿がある 草津市 は、古くから交通・物流の要衝として栄えた歴史のある街です。

 

 

「南草津プリムタウン」ができる草津市とは

滋賀県「草津市」は、毎年の関西「住みよさランキング」で、高確率で上位にくる街として一目置かれる存在です。「急がば回れ」のことわざの舞台でもあり、大街道の宿場として古くから栄えた歴史ある街でありながら、近代的な発展も合わせて遂げている特徴ある活気ある街と言えます。人口減少が進む日本において、人口が増え続けていることは、草津市の人気の裏付けとなっています。

 

 

「南草津プリムタウン」ができる 滋賀県 草津市 の背景をさらっと見ていきましょう！

 

住みよさランキング上位の 常連さん「草津市」

 

 

東洋経済が発表する「住みよさランキング」では、毎年、草津市は上位に入ってきます。評価方法に賛否両論はあると思いますが、客観的にみて住みやすいと感じられていると判断しています。

東洋経済「住みよさランキング」近畿編における 草津市 の順位

2020年　3位　草津（滋賀）　53.0742　34位（全国順位）

2019年　5位　草津（滋賀）　51.9060　75位（全国順位）

2018年　3位　草津（滋賀）　54.2300　40位（全国順位）

 

2020年「住みよさランキング」近畿編

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画像引用元：https://toyokeizai.net/articles/-/357674?page=4

 

 

2019年「住みよさランキング」近畿編

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画像引用元：https://toyokeizai.net/articles/-/288290?page=3

 


2018年「住みよさランキング」近畿編

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画像引用元：https://toyokeizai.net/articles/-/226799?page=2


 

 

関西・近畿 最大の 人口増加地域 の 中心地「草津市」 

滋賀県の人口増加地域 の中心は、大阪・京都の経済圏と直結する

「JR琵琶湖線ベルト帯」（大津 ～ 草津・栗東・守山）の沿線です。

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南びわ湖エリア情報 : ２０５０年、南びわ湖エリアの将来人口はどうなる？

 

日本全体の人口、滋賀県全体の人口は、今後、減少していきます。 

全体として見れば減少しますが、滋賀県の「草津市、守山市、栗東市」では、わずかに人口が増加します。

 

 

古い歴史と近代的発展が合流する「草津市」

 草津市は、２大街道が合流、過去と現在が合流する街

minamibiwako.hatenablog.jp

 

ことわざ「急がば回れ」の舞台である草津市

minamibiwako.hatenablog.jp

 

 

 

南草津プリムタウンの開発状況

現在、宅地造成の工事が急ピッチで進み、販売済みの区画では、新築住宅の建設ラッシュとなっています。 

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宅地造成工事が進む「南草津プリムタウン」 

 

 

草津市をはじめ、この３市の人口が増える最大の理由は、

「駅の近くに未開発の土地がある」そして、その「土地が安い」ことです。（※京都市や大阪と比較して、滋賀の土地が安い）

関西で最大の人口増加地域である「南びわ湖エリア」の中で、この「南草津プリムタウン」が、おそらく最後の、大規模住宅地造成開発ということになると思います。さすがに、もうこのレベルの大規模な未開発の土地は、駅の近くには残っていません。

 

 

 

滋賀県の中で最も人気があり、関西の住みよさランキングなどでいつも上位になる草津市の土地価格は、滋賀県内では最も高くなっています。

※土地価格の数値は「平均単価」なので、駅から徒歩10分圏内の好条件ならば、もちろん、この数値より割高になります。

しかし、滋賀県内では最も高い草津市の土地価格ですが、京都市や大阪の駅から徒歩10分圏内の好条件（同じ条件）の土地と比べると、10分の1 ～ 2分の1 ぐらいの土地価格であり、それら経済の中心地と比較すると圧倒的に安いです。 この土地の安さが、人口が増える最大の理由となっています。JRで通勤が可能であることから、大阪や京都市から、圧倒的に土地が安くて、かつ住環境のよい滋賀県へと人が移住しているのです。京都市や大阪で稼いで、滋賀に住む。それで滋賀県の「JR琵琶湖線ベルト帯」、特に草津市・守山市・栗東市の３市は、人口が増えているということです。

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京都市の中心部は、インバウンド・バブルの状態で不動産価格は暴騰しました。しかし、新型コロナが長引くなら、今後、一度上がった不動産価格が下がっていくのか？

もし、京都市や大阪の不動産価格が下がるなら、滋賀の不動産も一気に下がることが考えられます。
 

滋賀県南部の「南びわ湖エリア」は、JR沿線に新しく移住してきた「駅」文化の人々と、「車」文化の人々が共存する社会をつくりあげています。その結果、住宅需要の傾向として、駅の近辺に住みたい人が集中しすぎることがないという状況になり、

・駅に近くても土地価格が上がりすぎない

・駅から遠くても土地価格が下がりすぎない

という傾向があるように感じます。駅から離れた広い土地で、一人に一台の車を持つ（軽自動車が多い）、車文化の人々は、駅近物件にあまり魅力を感じていません。通勤や買い物など、すべての移動は基本的に車であり、JRは利用しません。駅近物件だけに需要が集中することなく、駅に近くても突出して土地価格が高くならない。また、駅から遠い物件（駅徒歩30分以上の距離）でも広い敷地でゆったりと住みたいという車文化の人の需要があるため、安くなりすぎないのです。

 

京都市や大阪だと、生活のすべてが電車中心で車を持たない駅文化の人が一定数以上います。車はカーシェアやレンタカーで済ませ、所有することはありません。どうしても駅の近辺に住みたい人が一定数いるため、駅徒歩10分圏内の物件が極端に高くなります。逆に、駅徒歩25分以上の距離がある物件は極端に安くなる傾向があります。

 

不動産の話をするときに

「徒歩1分 = 80m」という決まりがあります。

なので、

徒歩10分 ＝ 800m

徒歩25分 ＝ 2000m　です。

 

車に積める「電動キックボード」が普及すると、住居の選び方が変わるという考察をしています。選択肢が増える方向なので「電動キックボード」の普及に期待しています。

電池の革命→ EVシフト→ 不動産購入の 考え方 が変わる

 

EVシフト と 滋賀県のコストコ の話

草津市の隣の「栗東市」（りっとうし）に、コストコができそうでできなかった話です。

 

話を戻します 

というところで、京都市や大阪で、真剣に「駅近」物件探しをしていた人が滋賀の「駅近」物件を一度見てしまうと、物件価格の基準が上がってしまっているので、滋賀の割安な基準に衝撃を受けてしまい、購入を決断してしまう 人は多いのです。一度、滋賀基準を知ってしまうと、京都市や大阪の「駅近」物件はもう見られなくなるのです。駅文化（電車文化）圏の人にとって、大阪・京都市と比較すると、滋賀の駅近物件は 異次元の安さ なのです。逆に、もともと滋賀で住宅物件を探していた人からすると「南草津プリムタウン」は割高感があり慎重になってしまいます。よって、通勤に便利な滋賀のJR琵琶湖線沿線には、京都市や大阪から移住する人（駅文化圏の人）の割合が高くなり、駅文化と車文化の合流が進むという流れになっているのです。

 

滋賀物件の特徴（南びわ湖エリア）

・駅近でも高すぎない
・駅遠でも安すぎない

 

江戸時代の草津市は、当時の主要な道である「東海道」（とうかいどう）と「中山道」（なかせんどう）が合流する、多様な文化が交流する場所でした。今の草津市は、「駅文化」と「車文化」が合流・交流し、多様な考え方が生み出される場所になっています。活気のある、とてもよい街です。

 

そんな草津市にできつつある大規模ニュータウン

「南草津プリムタウン」

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https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/zaisei/yosan/yosangaiyo02.files/2gaiyo3.pdf

南草津プリムタウン土地区画整理事業


【整備内容】施行面積：約３２ｈａ
【スケジュール】平成２９年度　工事着手
　　　　　　　　令和　３年度　工事竣工予定

 

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画像引用元：

https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/sisetsuannai/community/UDCBK/mirai/12thmirai.files/4.pdf

 

 

南草津プリムタウンにできるスーパーは「バロー」です。 

平成29年度の事業計画変更で大きな変更があり、南草津プリムタウン の真ん中辺り に スーパーバロー が建設予定になっています。2つのラウンドアバウトは、すでに完成しています。

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画像引用元：https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/kaigishingikai/hokoku/naibu/buchoukaigi/H29042909.files/2906h4-1.pdf

 

 

32ヘクタール超の土地に、926戸、2500人を想定居住人数とした大規模な街

南草津プリムタウン 

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画像引用元：https://suumo.jp/ikkodate/shiga/sc_kusatsu/nc_95041757/

 

 

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ラウンドアバウト（環状交差点）は、時計回りをする信号の無い交差点です。
 

 

 

草津市の新駅案は廃止

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https://www.city.kusatsu.shiga.jp/shisei/kaigishingikai/hokoku/sangyotoshisuido/senryakukyogikai.files/5.pdf

 

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近年、「草」には新しい意味が加わりました。

インターネットが普及して、ネット掲示板や SNS で、

（笑）→ w → 草 → www → 大草原　みたいなやつですｗ

 

「草」津　＝　ニコッとしてしまう港（超訳）

みなくさ　＝　皆草　＝　みんな笑ってる（超訳）

プリムタウン　＝　primtown　＝　整った街

 

南草津プリムタウン

みんな笑って笑顔のたえない、きれいな街になってほしいです！

 

 

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地方シフト
 

 

 

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以下、ネット上の反応

 

 

 

 

 

 

都市計画図の新規道路 

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画像引用元：都市計画図｜草津市

 

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プリムタウン付近に計画されている新規道路